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L’immobilier neuf, qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier neuf se définit par les biens en vente sur plans, également nommé vente en l’état futur d’achèvement. Ce type de produit immobilier entre tant dans un projet patrimonial que résidentiel. Le pôle immobilier du Groupe Sarro se positionne comme expert en immobilier d’investissement.

Notre cabinet vous propose une gamme complète de programmes immobiliers pour habiter ou investir, en accession traditionnelle ou en investissement locatif. GS Immobilier vous accompagne sur l’ensemble de votre projet en fonction de vos objectifs. Devenir propriétaire, défiscaliser, constituer un patrimoine ou encore préparer l’avenir.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

L’immobilier neuf permet d’investir et placer son argent dans une valeur sûre : la pierre. Les différents dispositifs existants sont :

Vous pouvez vous constituer un patrimoine, réduire vos impôts ou encore protéger vos proches. Un projet de vie, un investissement sur le long terme, une société de famille, nous vous accompagnons dans la réalisation de vos projets.

Quelles sont les étapes d’un investissement dans l’immobilier neuf ?

L’avant contrat ou contrat de réservation

Une fois le logement choisi, vous signez un contrat de réservation, autrement nommé avant-contrat ou contrat préliminaire. En régularisant ce document, le promoteur s’engage, à réserver à l’acheteur un ou plusieurs lots de copropriété dans un ensemble immobilier dont la construction est envisagée.

L’avant contrat doit obligatoirement indiquer :

  • Une description du logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, énumération des dépendances, pièces de service et dégagements).
  • La qualité de la construction et des matériaux utilisés. Ces informations font l’objet d’une notice descriptive annexée au contrat. Si le logement fait partie d’un immeuble ou d’un village de maisons individuelles, la note technique devra préciser la situation du logement dans l’ensemble immobilier (l’étage, l’orientation, etc.) et les éléments d’équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement en question.
  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions légales dans lesquelles il pourra être révisé.
  • Le délai dans lequel l’acte de vente pourra être signé. Il faut compter généralement entre 3 à 12 mois. Une condition suspensive d’obtention du prêt. Ainsi, en cas de refus de crédit, le contrat de réservation sera annulé et vous récupérerez le montant du dépôt de garantie.
  • Le contrat doit comporter, à peine de nullité, les conditions légales selon lesquelles vous pouvez renoncer à acheter(en dehors de votre faculté de rétractation dans les 7 jours) et récupérer le dépôt de garantie.Vous pouvez demander des prestations supplémentaires. Faites-les mentionner, avec leur coût, dans l’avant-contrat. Ne vous contentez pas d’une formule trop vague comme « moyennant supplément ». C’est ainsi que vous pouvez prévoir des prestations supplémentaires.

10 jours de réflexion

Le contrat de réservation doit vous être adressé par le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception (AR). Vous avez alors 10 jours pour vous rétracter. Le délai court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à l’acquéreur.

Pour vous rétracter, vous devez adresser au vendeur une lettre recommandée avec AR dans laquelle vous exprimez simplement votre intention de ne plus acheter et en conséquence d’exercer votre droit de rétractation. Votre lettre doit être envoyée au plus tard le dernier jour du délai de 10 jours. Si ce jour est un jour férié, vous avez jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Le contrat définitif

Quelques mois après la signature de l’avant-contrat, vous signez un contrat définitif de vente chez le notaire.

Un mois avant, le vendeur vous notifie le projet d’acte de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai va vous permettre de lire attentivement le contrat et de vérifier que ses conditions sont conformes à ce qui a été indiqué dans le contrat de réservation.

Dans tous les cas, vous pouvez vous désister. Si votre désistement ne rentre pas dans les cas prévus par la loi, lesdits cas sus visés, le dépôt sera conservé par le vendeur.

Le projet d’acte souvent volumineux et dense, doit vous éclairer sur la conformité du contrat de réservation. Vous y trouvez la désignation du terrain, la description détaillée du logement, les plans, un descriptif de tous les matériaux utilisés pour la construction de l’immeuble, un règlement de copropriété, vos tantièmes, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison, etc.

Le jour de la signature, le vendeur doit aussi vous remettre un plan côté du logement ainsi qu’un exemplaire du règlement de copropriété. Le contrat définitif doit obligatoirement inclure une garantie de remboursement ou d’achèvement. C’est-à-dire une convention par laquelle un établissement financier ou une compagnie d’assurance s’oblige à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction en cas de défaillance du promoteur. Vous réglerez le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est obligatoire. Toute clause contraire est réputée non écrite (elle ne peut pas s’appliquer). Les versements ne peuvent dépasser :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations. Si vous avez versé 5% du prix à titre de dépôt de garantie lors de la réservation, bien évidemment ces 5% vont s’imputer sur le prix de vente et vous n’aurez plus que 30% du prix à verser lorsque les fondations seront achevées.
  • 70% à la mise hors d’eau, c’est à dire à la couverture du bâtiment.
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble. C’est le cas dès lors que l’immeuble est habitable, même en présence de défauts de conformité ou de malfaçons qui n’ont pas un caractère substantiel.
  • 100% à la livraison. Il s’agit des sommes maximales que le vendeur peut vous réclamer.

La loi ne lui interdit pas de prévoir soit des versements périodiques constants, soit des paliers intermédiaires, du moment que les montants maximaux sont respectés. Ces paliers sont alors prévus dans le contrat, en fonction de l’avancement des travaux, mais de façon plus précise. Compte tenu du délai de réalisation d’un programme (18 mois en moyenne), le contrat peut prévoir une révision du prix. Cette révision est effectuée en fonction de l’index national du bâtiment tous corps d’état (index BT 01), publié tous les mois au Journal officiel.

Le paiement s’opérant de façon échelonnée, la révision se calcule lors de chaque versement de fonds, et dans la limite de 70% de la variation de l’indice. L’indice de référence est le dernier indice connu au jour de la révision. Le contrat peut prévoir des pénalités en cas de retard dans les versements de l’acquéreur. Ces pénalités toutefois ne peuvent excéder 1% du prix par mois de retard. Le contrat comporte le plus souvent une clause résolutoire selon laquelle le contrat peut être résolu (annulé) en cas de non-paiement des sommes dues par l’acquéreur. Cette clause ne vaut que lorsqu’un commandement de payer est resté infructueux pendant un mois. L’acquéreur a donc un mois pour régulariser la situation. Le contrat peut prévoir que l’acquéreur devra verser un dédommagement au plus égal à 10% du prix TTC si la vente est résolue pour non-paiement.

Dans un achat sur plans, vous n’avez, légalement, pas de droit de visite du chantier. L’état d’avancement des travaux qui justifie le versement des fonds va donc être attesté par un homme de l’art (Maître d’œuvre, architecte). Le plus souvent, l’appel de fonds est transmis à votre banque qui va débloquer les sommes nécessaires.

La livraison

Le programme est considéré comme achevé lorsqu’il est habitable et doté de tous les équipements. Avant de vous livrer votre appartement, le promoteur réceptionne le chantier avec les différentes entreprises ayant participé à la construction de l’immeuble. C’est le point de départ des différentes garanties obligatoires dont vous bénéficiez.

À la suite de la réception du chantier, vous êtes convié par le promoteur à la livraison de votre bien. C’est lors de cette formalité que vous sont remises les clés du logement. C’est également le moment où vous faites le tour du propriétaire pour vérifier que le logement livré est conforme au contrat de vente que vous avez signé. La livraison donne lieu à un procès- verbal de livraison vous permettant d’y consigner, sous forme de réserves, tous les défauts apparents que vous aurez constatés. Vous disposez également d’un délai d’un mois pour compléter ces réserves par lettre recommandée avec accusé de réception et signaler les vices que vous n’auriez pas remarqués lors de la livraison. Passé ce mois, ce sont les différentes garanties qui prennent le relais.

Les garanties d’un logement neuf

Les logements neufs bénéficient de différentes garanties, qui engagent la responsabilité des professionnels du bâtiment.

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie est due par les entrepreneurs qui ont participés à la construction de l’immeuble. Ces derniers ont l’obligation vis-à-vis du vendeur pendant un délai d’un an à compter de la réception du chantier de réparer tous les désordres signalés tant au moment de la livraison de l’appartement que postérieurement au mois de livraison de l’appartement.

La garantie biennale

D’une durée de 2 ans à compter de la réception du chantier par le promoteur, la garantie biennale concerne tous les dysfonctionnements notés sur les éléments « dissociables de la construction » de votre logement : radiateurs, robinetterie, volets et portes…

La garantie décennale

Pendant 10 ans à compter de la réception du chantier par le promoteur, la garantie décennale couvre tous les désordres qui pourraient mettre en cause la solidité, l’usage et la destination de la construction : des fondations à la toiture, en passant par les murs… La garantie biennale et la garantie décennale sont couvertes par l’assurance Dommage-Ouvrage (DO) souscrite par le promoteur.

Pourquoi choisir le Groupe Sarro pour votre investissement immobilier ?

Le Groupe Sarro Immobilier vous accompagne pour vous permettre d’acquérir dans des conditions optimales de sécurité et de sérénité.

Notre société vous fournit de nombreuses garanties, un accompagnement certifié et des conseils avisés. Celle-ci ne saurait être tenu responsable en cas de non-réalisation d’un projet immobilier qu’elle serait amenée à proposer à des acquéreurs potentiels.

Nos critères de sélection dans le cadre d’un investissement locatif :

La localisation, la demande locative, le potentiel du bien, les références du promoteur, les modalités de gestion, l’administratif, le rendement.La localisation

La localisation

La localisation du bien est un critère essentiel dans la sélection des investissements pour nos clients. Dans chaque ville, la connaissance du marché immobilier et des différents quartiers est l’un des facteurs clés pour un investissement rentable et sécurisé. Voici une liste non-exhaustive des critères pris en compte par nos experts : espaces verts, transports en commun, commerces, écoles, vie du quartier ciblé, etc …

La demande locative

Pour investir dans un bien immobilier locatif avec sérénité il convient de s’assurer de la demande locative en fonction du public ciblé (familles, étudiants, séniors…). Il est également essentiel de vérifier que cette demande restera importante sur de nombreuses années en prenant en compte les critères d’attractivité de la ville ou de son agglomération (croissance démographique, activités économiques, culture, santé…). 

Nous veillons à vous faire réaliser des investissements cohérents avec le marché locatif du bien acquis, avec un positionnement objectif et transparent. Groupe Sarro Immobilier c’est plus de 1500 logements vendus !

​Le potentiel du bien

Notre connaissance parfaite du marché et l’accès aux offres de l’ensemble des promoteurs immobiliers nous permettent de dénicher des biens répondant à vos attentes. Nous sommes conscients que le choix du bien est un critère déterminant dans le futur rendement de votre investissement.

Les références du promoteur

Références du promoteur : Une analyse précise des références, de la notoriété, de l’éthique et des la solidité financière du promoteur est essentielle. Avec nos 15 années d’expérience nous avons une analyse fine des acteurs de l’immobilier.

Les modalités de gestion

Suivant le cadre fiscal choisi par l’investisseur (location nue ou meublée), il existe différentes modalités de gestion. Location nue avec une gestion en directe ou via une agence immobilière, location meublée sous mandat de gestion ou avec prise à bail. Le choix est ici très important car il peut avoir un impact très important sur les assurances, les garanties mais également sur votre fiscalité. Nos experts vous conseillent et sélectionnent pour vous les solutions les plus adaptées en fonction de votre situation.

L’administratif

Un critère important et souvent négligé : les contours administratifs du bien acquis. Nous veillons à vérifier avec les notaires que l’ensemble des documents sont conformes et que les intervenants apportent bien toutes les garanties nécessaires à la sécurisation de votre investissement.

Le rendement

Le dernier élément de sélection est l’estimation du potentiel locatif du bien. Le rendement ne doit pas être l’élément essentiel d’un investissement immobilier. Nous analysons le marché locatif du bien, son potentiel de loyer, les frais annexes et l’ensemble des charges afin d’appréhender au mieux la rentabilité nette. Le potentiel de valorisation de l’immobilier sera également pris en compte néanmoins nous partirons toujours sur des hypothèses pessimistes dans nos projections financières (simulation).