Qu'est-ce que le Déficit Foncier ? | Groupe Sarro Immobilier

Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Lorsque vous louez un bien immobilier vide, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce résultat négatif vient s'imputer sur vos autres résultats fonciers (revenus d'autres locations vides) et/ou sur votre revenu global, ce qui diminue votre revenu imposable donc vos impôts.

La situation en 2026

Le doublement du plafond de déficit foncier a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. La Loi de Finances 2026 a prorogé le dispositif exceptionnel de doublement du plafond (de 10 700 € à 21 400 €) jusqu'au 31 décembre 2027, pour les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique permettant à leur bien de sortir de la catégorie des passoires thermiques (passage d'une classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D).

Concernant les interdictions de location liées au DPE, le calendrier est désormais bien entamé : depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE sont définitivement interdits à la location en France métropolitaine. Cette mesure s'étendra aux logements classés F dès 2028, puis aux logements classés E en 2034.

Comment ça fonctionne ?

Vous pouvez utiliser un logement que vous avez déjà dans votre patrimoine ou acheter un bien. Dans les deux cas, il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être vide, sans meubles, vous concluez un bail d’habitation nue avec le locataire. Les charges ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Elles peuvent être déduites alors même que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Les loyers provenant de locations vides sont à intégrer dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus. En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles.

Les charges déductibles du Déficit Foncier :

Charges financières -> intérêts et frais accessoires des crédits contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du bien loué.
Charges de travaux -> travaux qui ont pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire.
Charges D'exploitation du bien -> frais de gestion versés aux agences immobilières, frais de syndic, primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété.

Régime réel et régime micro-foncier :

Régime micro-foncier

Loyers inférieurs à 15 000€ /an

=

Abattement forfaitaire de 30%, PAS de déficit foncier

Régime réel

Loyers inférieurs à 15 000€ /an (option possible), Loyers supérieurs à 15 000€/an

=

Déduction des dépenses réelles, Déficit foncier éventuel (dépenses > loyers)

Le déficit foncier (résultat négatif) peut s’imputer sur vos autres revenus fonciers (= loyers d’autres biens loués vides) sans limitation et/ou sur votre revenu global jusqu’à 10 700€. Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs. Le mécanisme du déficit foncier n’est pas conditionné à un engagement de location, vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Toutefois, cela peut avoir des conséquences sur le déficit foncier imputé peu avant la cession.

Taxes et Plus-value

Calcul de la Plus-Value

Différence entre le prix d’achat (les travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition) et le prix de revente du bien. Un abattement pour durée de détention est appliqué à la plus-value obtenue.

Taxation de la Plus-Value

Remise en cause du déficit foncier imputé

Si vous vendez dans les 3 ans de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global alors l’administration fiscale recalcule votre impôt sans la déduction du déficit foncier. Aucune remise en cause du déficit foncier imputé sur vos autres revenus fonciers ou mis en réserve pour servir sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

Quelles sont les conséquences ?

La prolongation du doublement du déficit foncier par la Loi de Finances 2026 vise à continuer d'encourager la rénovation énergétique des passoires thermiques. Le plafond d'imputation sur le revenu global est doublé à 21 400 € pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

Combien ça coute ?

Vous payez éventuellement une commission à l’intermédiaire qui vous a mis en relation avec le vendeur, dont le montant est compris dans le prix d’achat du logement. Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat. Pour la gestion du bien, vous pouvez conclure un contrat avec une agence qui se chargera de publier une annonce, étudier les dossiers des locataires, faire l’état des lieux d’entrée, appeler le loyer chaque mois, etc. Le cout est de l’ordre de 8 à 12 % du loyer encaissé.

LES AVANTAGES

Economie fiscale non plafonnée
L’économie fiscale porte sur l’impôt sur le revenu ET sur les prélèvements sociaux.

Perception de revenus complémentaires peu fiscalisés

Eventuelle plus-value à terme grâce aux travaux effectués

LES INCONVÉNIENTS

Suivi du chantier, recherche de locataires.
Décalage de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats)

Pour plus d’information, téléchargez notre guide récapitulatif Déficit Foncier.

La mise en place

Vous pouvez faire l’achat et les travaux par vous-même ou choisir un produit "clé en main" pour lequel vous achetez un logement vétuste et le promoteur s’engage à faire les travaux de remise en l’état. Dans ce cas, le prix d’achat comprend alors le foncier (le logement) et les travaux. Il faudra être attentif au calendrier des travaux et aux matériaux utilisés pour éviter les mauvaises surprises.

A titre d'exemple

Edouard perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble reçu par succession et qu’il détient en indivision avec ses frères et sœurs. Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux d’imposition à l’impôt sur le revenu (41 %). Il paie 9 310 € de fiscalité (16 000 € x 41 % x 17,2 %) à cause de ses revenus locatifs. La vente de l’immeuble n’est pas à l’ordre du jour. Edouard veut réduire son imposition, il dispose d’un capital à investir de 300 000 €. S’il fait l’acquisition d’un investissement optimisé au déficit foncier, pour 100 000 € (valeur du logement) + 200 000 € (travaux à effectuer, paiement sur une seule année).

Le taux marginal et le taux moyen

Afin d’apporter une information complète aux contribuables, le taux marginal et le taux moyen seront désormais mentionnés sur l’avis d’imposition. Le taux moyen est le taux effectif auquel sont taxés les revenus. A contrario, le taux marginal permet au contribuable de mesurer le coût fiscal de ses revenus additionnels. Or, nombre de contribuables ne font pas la différence entre ces deux taux.

Ce qu'il faut retenir

A ce jour, plusieurs mesures concernent la gestion de patrimoine :

Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les classés F le seront dès 2028, et les classés E en 2034.
Le plafond standard du déficit foncier est de 10 700 € par an imputable sur le revenu global, avec un plafond exceptionnel doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la Loi de Finances 2026.
Le taux marginal et le taux moyen sont mentionnés sur l'avis d'imposition.

VOUS AVEZ UN PROJET IMMOBILIER ?

Nous vous rappelons pour organiser un rendez-vous et échanger ensemble, autour d’un café.

Déficit Foncier