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Archives : Lois

En 2024, petit + pour la loi Pinel

Après de nombreuses années, la loi PINEL évolue en 2023 et 2024 pour maintenir la dynamique et encourager les investisseurs à s’orienter vers de l’immobilier plus neuf, économe et confortable. Les avantages des investissements locatifs en PINEL sont réduits depuis le début d’année 2023. Mais il est possible de les maintenir en respectant de nouveaux critères relatifs au dispositif PINEL+. La loi de finances de 2021 modifie le dispositif d’investissement PINEL d’investissement locatif à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :

  • Le PINEL + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
  • Le PINEL classique : le taux de réduction d’impôt devient dégressif

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Pinel + et du Pinel classique ?

  • Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif,
  • le loyer doit être plafonné ainsi que les revenus du locataire,
  • le niveau global de performances énergétiques doit avoir un niveau minimal,
  • le logement doit être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande
  • la durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif PINEL + permet le maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024.

Quels sont les critères du logement pour bénéficier de la loi Pinel + ?

Le logement doit atteindre un niveau de performance un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la règlementation en vigueur (Règlementation environnementale – RE 2020 en vigueur en 2025). Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis :

  1. une surface habitable minimale de : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4, 96m² pour un T5
  2. l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de : 3m² pour un T1 ou un T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 et 9m² pour un T5,
  3. deux orientations différentes pour les T3 et +

Quelle réduction d’impôt avec la loi Pinel + ?

La réduction d’impôt PINEL+ varie selon la durée de location, comme pour le PINEL classique. Voici le barème 2023 :

  • 6 ans de location = -12% (-10,5% pour le PINEL classique)
  • 9 ans de location = -18% (-15% pour le PINEL classique)
  • 12 ans de location = -21% (-15% pour le PINEL classique)

Rappel de la loi Pinel classique

La loi Pinel est une mesure fiscale mise en place en France pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf ou rénové. Elle a été introduite en 2014 pour succéder à la loi Duflot et a été reconduite jusqu’en 2024. L’objectif principal de la loi Pinel est de stimuler la construction de logements neufs tout en favorisant l’accès au logement locatif pour un large éventail de locataires.

La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Les principaux points à retenir de la loi Pinel :

  1. Investissement immobilier neuf ou rénové : pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez investir dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ou encore dans un logement que vous rénovez selon certaines normes.
  2. Durée d’engagement locatif : vous devez louer le bien immobilier pour une durée minimale de 6 ans. Vous avez également la possibilité de prolonger cet engagement pour 9 ans supplémentaires, soit un total de 15 ans. Plus la durée de location est longue, plus les avantages fiscaux sont importants.
  3. Zone géographique : les avantages fiscaux varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Les zones sont classées en fonction du niveau de tension du marché immobilier, avec des avantages plus importants dans les zones où la demande de logements est la plus forte.
  4. Plafonds de loyer et de ressources des locataires : les loyers que vous pouvez demander sont plafonnés, de même que les ressources des locataires éligibles. L’objectif est de favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.
  5. Réduction d’impôt : la loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu calculée en pourcentage du montant de l’investissement, dans la limite d’un certain plafond. Le taux de réduction varie en fonction de la durée d’engagement locatif (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans).
  6. Conditions de location et de ressources : les locataires doivent respecter certaines conditions de ressources pour être éligibles, et le bien doit être utilisé comme résidence principale du locataire.
  7. Engagement de location et de respect des normes : vous devez respecter un engagement de location continue et garantir que le bien répond aux normes de performance énergétique en vigueur.

La loi Pinel peut être un moyen attractif pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, mais elle comporte des conditions strictes à respecter. Il est essentiel de bien comprendre les règles et de consulter un professionnel de l’immobilier ou un expert fiscal pour évaluer si cette mesure est adaptée à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement.

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Qu'est-ce que le régime Para-Hôtelier ?

Le régime Para-Hôtelier se distingue du Loueur Meublé Non-Professionnel, bien qu'en apparence, ils présentent certaines similitudes. L'activité d'hébergement para-hôtelier se caractérise par une activité de location meublée accompagnée de la fourniture à minima de 3 services para-hôteliers.

Quels sont les avantages du LMNP Para-Hôtelier ?

  • Récupération de TVA
  • Nombreuses charges déductibles
  • Revenus locatifs peu ou pas fiscalisés
  • Déficit imputable du revenu global de l’exploitant professionnel
  • Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière pour les professionnels
  • Exonération de l’IFI*
  • Exonération de plus-value de cession*
*voir conditions en bureau de vente

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Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Lorsque vous louez un bien immobilier vide, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce résultat négatif vient s’imputer sur vos autres résultats fonciers (revenus d’autres locations vides) et/ou sur votre revenu global ce qui diminue votre revenu imposable donc vos impôts.

Que se passe t-il en 2023 ?

Dès 2023, le projet de loi des finances prévoit le doublement du déficit foncier qui durera jusqu’en 2025. Cette mesure devrait satisfaire les propriétaires, Il sera donc applicable sur le revenu global et pourrait passer de 10.700 à 21.400 euros. L’idée serait de soutenir les travaux de rénovation. De plus, les logements dont le DPE est classé G deviendront impropres à la location en 2025 et ceux classés F en 2028 grâce à la Loi Climat. Pour qu’ils soient en normes, il ne faut aucune rénovation, sinon ils ne pourront plus être loués. A ce jour, on estime que 1.6 millions de logements sont classés F ou G. Le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (sont notamment éligibles les logements passant d’une classe E à D).

Comment ça fonctionne ?

Vous pouvez utiliser un logement que vous avez déjà dans votre patrimoine ou acheter un bien. Dans les deux cas, il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être vide, sans meubles, vous concluez un bail d’habitation nue avec le locataire. Les charges ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Elles peuvent être déduites alors même que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Les loyers provenant de locations vides sont à intégrer dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus. En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles.

Les charges déductibles du Déficit Foncier :

  • Charges financières -> intérêts et frais accessoires des crédits contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du bien loué.
  • Charges de travaux -> travaux qui ont pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire.
  • Charges D'exploitation du bien -> frais de gestion versés aux agences immobilières, frais de syndic, primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, taxe foncière, charges de copropriété.

Régime réel et régime micro-foncier :

Régime micro-foncier

Loyers inférieurs à 15 000€ /an            

=    

Abattement forfaitaire de 30%, PAS de déficit foncier                                                                                                                                                                                                                                                       

Régime réel

Loyers inférieurs à 15 000€ /an (option possible),  Loyers supérieurs à 15 000€/an   

=      

Déduction des dépenses réelles, Déficit foncier éventuel (dépenses > loyers)

Le déficit foncier (résultat négatif) peut s’imputer sur vos autres revenus fonciers (= loyers d’autres biens loués vides) sans limitation et/ou sur votre revenu global jusqu’à 10 700€. Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs. Le mécanisme du déficit foncier n’est pas conditionné à un engagement de location, vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Toutefois, cela peut avoir des conséquences sur le déficit foncier imputé peu avant la cession.

Taxes et Plus-value

Calcul de la Plus-Value

Différence entre le prix d’achat (les travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition) et le prix de revente du bien.  Un abattement pour durée de détention est appliqué à la plus-value obtenue.

Taxation de la Plus-Value

Différence entre le prix d’achat (les travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition) et le prix de revente du bien.  Un abattement pour durée de détention est appliqué à la plus-value obtenue.

Remise en cause du déficit foncier imputé

Si vous vendez dans les 3 ans de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global alors   l’administration fiscale recalcule votre impôt sans la déduction du déficit foncier. Aucune remise en cause du déficit foncier imputé sur vos autres revenus fonciers ou mis en réserve pour servir sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

Quelles sont les conséquences ?

Le doublement du déficit foncier est imputable sur le revenu global et vise  à  inciter les contribuables bailleurs à entreprendre des rénovations énergétiques, en faisant passer les logements d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (bien entendu le déficit foncier n’a pas vocation à profiter aux propriétaires réalisant des travaux dans leur propre résidence principale). En partant d’une bonne intention, il permet aux contribuables de réduire l’impôt sur leurs revenus et notamment leurs salaires et retraites. Cependant, à défaut d’imputation sur le revenu global, le déficit s’imputerait alors sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Or, cela permettrait de réaliser une économie d’impôt supérieure (égale à la tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux). Notons toutefois que ce doublement du seuil n’est (malheureusement) pas optionnel et ne permettra pas aux contribuables de choisir la formule la plus avantageuse entre l’imputation sur le revenu global et l’imputation sur les revenus fonciers ultérieurs.

Combien ça coute ?

Vous payez éventuellement une commission à l’intermédiaire qui vous a mis en relation avec le vendeur, dont le montant est compris dans le prix d’achat du logement.  Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat. Pour la gestion du bien, vous pouvez conclure un contrat avec une agence qui se chargera de publier une annonce, étudier les dossiers des locataires, faire l’état des lieux d’entrée, appeler le loyer chaque mois, etc. Le cout est de l’ordre de 8 à 12 % du loyer encaissé.

LES AVANTAGES

  • Economie fiscale non plafonnée
  • L’économie fiscale porte sur l’impôt sur le revenu ET sur les prélèvements sociaux.
  • Perception de revenus complémentaires peu fiscalisés
  • Eventuelle plus-value à terme grâce aux travaux effectués

LES INCONVÉNIENTS

  • Suivi du chantier, recherche de locataires.
  • Décalage de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats)

Pour plus d’information, téléchargez notre guide récapitulatif Déficit Foncier.

 

La mise en place

Vous pouvez faire l’achat et les travaux par vous-même ou choisir un produit "clé en main" pour lequel vous achetez un logement vétuste et le promoteur s’engage à faire les travaux de remise en l’état. Dans ce cas, le prix d’achat comprend alors le foncier (le logement) et les travaux. Il faudra être attentif au calendrier des travaux et aux matériaux utilisés pour éviter les mauvaises surprises.

A titre d'exemple

Edouard perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble reçu par succession et qu’il détient en indivision avec ses frères et sœurs. Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux d’imposition à l’impôt sur le revenu (41 %). Il paie 9 310 € de fiscalité (16 000 € x 41 % x 17,2 %) à cause de ses revenus locatifs. La vente de l’immeuble n’est pas à l’ordre du jour. Edouard veut réduire son imposition, il dispose d’un capital à investir de 300 000 €. S’il fait l’acquisition d’un investissement optimisé au déficit foncier, pour 100 000 €  (valeur du logement) + 200 000 € (travaux à effectuer, paiement sur une seule année).

Le taux marginal et le taux moyen

Afin d’apporter une information complète aux contribuables, le taux marginal et le taux moyen seront désormais mentionnés sur l’avis d’imposition. Le taux moyen est le taux effectif auquel sont taxés les revenus. A contrario, le taux marginal permet au contribuable de mesurer le coût fiscal de ses revenus additionnels. Or, nombre de contribuables ne font pas la différence entre ces deux taux.

Ce qu'il faut retenir

A ce jour, plusieurs mesures concernent la gestion de patrimoine :

  • le taux marginal et le taux moyen seront désormais mentionnés sur l’avis d’imposition.
  • le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2023, 2024 ou 2025.

 

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Qu’est-ce que la loi Pinel Denormandie ?

La loi Pinel Denormandie est une alternative à la défiscalisation immobilière. Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, cette loi vient compléter la loi Pinel déjà en place dans l’immobilier neuf et ancien réhabilité. Elle vise à rénover les logements vétustes des centres-villes via un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. L’objectif principal est d’améliorer le parc immobilier français et de répondre à la forte demande de logements.

Il est possible d’investir en loi Pinel Denormandie à Montpellier et Nîmes et Sarro Immobilier se tient à votre disposition pour vous aider dans votre projet. Ce dispositif a un fonctionnement proche de celui de la loi Pinel, mais avec quelques différences significatives. Voici ci-après comment il fonctionne.

Quelles conditions pour profiter de la loi Pinel Denormandie ?

L’investisseur doit répondre à certaines conditions obligatoires pour être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie :

  • Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
  • S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par l’Etat.
  • Effectuer des travaux dans le bien immobilier à hauteur de 25% et plus du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000€.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie correspondent à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 %, après réalisation des travaux. Autrement, au respect des performances énergétiques pour au moins 2 des 5 catégories suivantes :

  • isolation thermique de la toiture
  • isolation thermique des murs
  • isolation thermique des parois vitrées
  • installation ou remplacement de systèmes de chauffage
  • installation ou remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire 

Après les travaux, la consommation d'énergie doit être inférieure à 331 kWh/m²/an.

Les réductions d’impôts du dispositif Pinel Denormandie

Si toutes les conditions du dispositif sont remplies, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Les avantages varient en fonction de la durée de location du logement.

Les abattements d’impôts sont les suivants

  • 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans + 3 ans)
  • 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Les plafonds de loyer de la loi Pinel Denormandie

Avec la Loi Denormandie, le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires dépend de la zone où se trouve le logement et de la surface utile calculée du logement. Voici le barème en vigueur réparti par zone Denormandie :

  • Zone A bis : 17,17€/m²
  • Zone A : 12,75€/m²
  • Zone B1 : 10,28€/m²
  • Zone B2 & C : 8,93€/m²

Vous avez l’ambition d’investir en loi Pinel Denormandie à Montpellier ou Nîmes ?  Sarro immobilier peut vous proposer des biens intéressants et mettre son expertise à votre service pour que votre investissement vous apporte satisfaction. Contactez-nous pour mettre en œuvre votre projet !

Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal permettant de réaliser un investissement locatif. Il est notamment conditionné par le type de bien, puisqu’il ne peut être réalisé que dans des résidences de services, dans le neuf ou l’ancien, gérées par un spécialiste. Dans tous les cas, c’est dans un bien meublé que vous investissez. Dans le cadre de ce dispositif, vous signez un bail commercial de 10 ans minimum.

C’est un investissement très courant dans le neuf, notamment lors d’un achat en VEFA (Vente en Futur Etat d’Achèvement).

Qui sont les bénéficiaires du LMNP neuf ?

Le dispositif LMNP s’adresse à tous les investisseurs souhaitant disposer d’un complément de revenus non fiscalisés sur une longue durée. Et ce, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité. Pour en profiter, le propriétaire doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). De plus, le revenu de cette activité est plafonné à 23 100€ par an et/ou doit représenter moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.

Contrairement à d’autres dispositifs, cet investissement n’a pas de contrainte géographique (contrairement à un investissement Pinel, par exemple). Cela veut dire que vous pouvez aussi bien investir en LMNP à Montpellier et ses alentours que dans le reste de la France.

Quels types de biens sont concernés par le LMNP neuf ?

Le dispositif LMNP neuf s’applique pour des types de biens spécifiques. Il s’agit de résidences locatives neuves et meublées. La résidence est gérée par un exploitant professionnel unique.

Les résidences impactées par le dispositif LMNP neuf sont :

Si vous souhaitez investir en LMNP neuf à Montpellier, Nîmes ou dans toute l’Occitanie, Sarro Immobilier se tient à votre disposition et vous présente des biens avantageux pour ce type d’investissement.

Quelles sont les conditions pour accéder au statut LMNP neuf ?

Le bien immobilier doit se situer dans une résidence de service neuve. Elle doit être gérée par un exploitant unique avec un bail commercial d’une durée minimum de 10 ans. L’exploitant doit obligatoirement proposer au moins 3 services para-hôteliers (accueil, fourniture de linge de maison, entretien des parties privatives, service de petits déjeuners…). Il assurera la gestion de la résidence de service et vous garantira le versement des loyers.

Le propriétaire déclarera ses revenus locatifs en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP neuf ?

  • L’exploitant prend en charge la gestion locative de votre bien immobilier (recherche de locataires, rédaction du bail…) et vous assure le versement de vos loyers.
  • Vous avez la possibilité de récupérer ou de ne pas payer la TVA, si vous conservez votre bien immobilier.

Pourquoi investir en LMNP neuf à Montpellier et en Occitanie ?

Comme il y a des contraintes sur le type de logement dans lequel vous pouvez investir, il va de soi que le choix de votre bien sera par certains aspects plus contraignant que pour un investissement Pinel, par exemple. Parmi les villes où investir en LMNP et trouver des biens d’avenir, Montpellier est particulièrement intéressante. Elle se distingue notamment par sa population étudiante très développée, ce qui en fait une cible tout indiquée.

De même, la région Occitanie dans son ensemble est très touristique et comporte de nombreuses résidences de tourisme, là encore, autant d’opportunités pour votre investissement.

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Les bénéficiaires de la loi Censi Bouvard

Ce type d’investissement est réservé aux particuliers et se fait sous le statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel). L’investissement est limité à 300 000€ par an et par foyer fiscal, il peut cependant se faire sur plusieurs biens.

Les types de biens concernés par la loi Censi Bouvard

Pour bénéficier de la loi Censi Bouvard, le logement doit se trouver dans une résidence de services : résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence services séniors ou EHPAD (Etablissement médicalisé pour personnes dépendantes).

Le logement doit être neuf, en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou achevé depuis plus de 15 ans et réhabilité.

Comment ça marche?

  • Vous profitez pendant 9 ans d’une réduction d’impôts de 11%. Si le montant de vos impôts est inférieur à la réduction, celle-ci pourra être reportée sur 6 ans.
  • Vous récupérez la TVA de votre bien immobilier sous la forme d’un remboursement direct de l’Etat ou d’un prêt relais.
  • Vous bénéficiez d’une garantie de vos loyers pendant 9 ans, soit la durée du bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif fiscal du plan de relance du logement 2015 lancé par le gouvernement Valls en 2014. Il a pour but de relancer la construction de logements neufs en France. Il concerne l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve dans des zones prédéterminées et effectué entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021. Le dispositif Pinel offre aux acquéreurs une réduction d’impôts lors de l’achat du bien à condition que celui-ci soit mis en location pour une durée minimum de 6 ans. De plus, ce dispositif a été étendu jusqu’en 2022.

L’achat ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible, comme Montpellier, Nîmes et plusieurs communes proches, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Les bénéficiaires de la Loi Pinel sont tous les contribuables français résidant et payant leurs impôts en France. Ils pourront ainsi réduire leur imposition. Vous aussi, vous pouvez acheter un appartement Pinel à Montpellier et ses alentours ou Nîmes et réduire vos impôts tout en profitant d’un confortable revenu locatif.

Quels types de biens sont concernés par la loi Pinel ?

Les biens immobiliers neufs ou issus d’une vente en VEFA (Vente en Etat Futur Achèvement) sont concernés par la Loi Pinel. Ils doivent respecter la norme RT2012 en matière de réglementation thermique et se situer dans une des zones géographiques déterminées par l’Etat Français.

Quelles sont les conditions pour profiter de la loi Pinel ?

Ces biens immobiliers neufs doivent se situer dans une des zones définie par l’Etat Français :

  • Zones A, A bis, B1 : communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Bon à savoir : Montpellier est située en zone A et Nîmes est située en zone B1.
  • Les revenus des locataires des biens immobiliers neufs acquis ne doivent pas dépasser certains seuils. Ces seuils sont déterminés par les différentes zones.
  • L’investissement doit être fait dans des logements neufs respectant un certain niveau de performance énergétique globale.

Conditions locatives :

  • Mise en location dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.
  • Le logement doit être loué nu et être la résidence principale du locataire.
  • Possibilité de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.
  • Respecter des plafonds de loyers déterminés en fonction de la surface du logement et de la zone géographique où se situe le logement.

Plafonds des loyers par m² :

  • Zone A bis : 16,96 €
  • Zone A : 12,59 €
  • Zone B1 : 10,15 €

Respecter des plafonds de ressources du locataire.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La Loi Pinel permet des réductions d’impôts en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier. La durée minimale est de 6 ans, et maximum 12 ans, donnant droit à une réduction pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement.
La réduction s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois)
  • 21 % pour un engagement de 12 ans ( 9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois)

Selon la durée de l’engagement de location, la réduction d’impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans à compter de la date d’acquisition ou d’achèvement du logement.

Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année, excède l’impôt dû n’est pas reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Pour finir, grâce à ce dispositif, certaines charges peuvent être déduites des loyers perçus comme, par exemple, les intérêts d’emprunts ou encore la taxe foncière.

Pour plus d’information, téléchargez notre guide récapitulatif Loi Pinel.

Pourquoi investir en achetant un appartement éligible Pinel à Montpellier ou Nîmes ?

L’Hérault et le Gard proposent des conditions d’investissement idéales ! Situés au bord de la mer Méditerranée, ces départements sont extrêmement attractifs et attirent aussi bien les étudiants que les seniors ou les actifs.

Montpellier est une ville étudiante par excellence, ce qui vous offre des possibilités d’investissement locatif nombreuses, auprès d’un public très demandeur en location. Ce sont chaque année plusieurs dizaines de milliers d’étudiants qui arrivent dans la ville. Quant à Nîmes, elle se caractérise par un manque de logements neufs, ce qui rend l’investissement particulièrement intéressant. Autre point fort : elle dispose, elle aussi, de son université.

Les deux villes se distinguent aussi par leur patrimoine architectural ancien, qui, avec le climat très agréable, contribue à attirer de nombreux nouveaux habitants.

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Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux est un dispositif visant la réhabilitation des quartiers historiques et la rénovation d’immeubles anciens. Le principe est de réaliser des travaux de rénovation sur un immeuble ancien et le mettre en location une fois les travaux réalisés. La loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt, de 22% ou 30% calculée sur le montant des travaux de restauration engagés, selon les limites et conditions.

Quelles sont les conditions pour profiter de la loi Malraux ?

Pour investir avec la loi Malraux à Montpellier ou Nîmes, le bien doit être acquis en pleine propriété. Les biens concernés sont les immeubles anciens situés dans les zones suivantes :

  • Les sites patrimoniaux remarquables qui résultent soit des ex secteurs sauvegardés, AVAP (aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine), ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), soit de l’adoption d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
  • Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD)
  • Les quartiers conventionnés Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)

Après les travaux, l’affectation des immeubles est la suivante :

  • Les immeubles destinés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux
  • Les immeubles qui n’étaient pas destinés à l’habitation mais qui sont affectés à l’habitation après la réalisation des travaux. À condition que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable ait été déposée à compter du 1er janvier 2017
  • Les immeubles professionnels qui n’ont pas été originellement destinés à l’habitation, si les produits générés sont soumis aux revenus fonciers.

La location est une condition obligatoire pour disposer de la loi Malraux : une location nue pendant 9 ans, à usage d’habitation principale pour le locataire. Cette location doit s’activer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, descendant ou ascendant.

Typologies des dépenses

Les travaux doivent démarrer à compter de la date de délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette date. Les dépenses de restauration complète se valident par un permis de construire conforme au :

  • Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur (PSMV) approuvé

ou

  • Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé

ou

  • à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP).

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

La loi Malraux prévoit le taux de réduction d’impôts suivant :

  • – 30% pour les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PSMV approuvé ou les QAD et NPNRU dont les travaux de restauration ont été déclarés d’utilité publique.
  • – 22% pour les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PVAP approuvé ou dont les travaux de restauration ont été déclarés d’utilité publique.

Les plafonds de dépenses :

Les plafonds de dépenses sont plafonnés à 400 000€. Ces dépenses peuvent être appréciées sur la période globale d’éligibilité. Depuis la loi de finance rectificative de 2016, ce plafond n’est plus apprécié à raison de 100 000,00 €/an.

Le report au titre des 3 années suivantes pour la fraction de la réduction d’impôt qui ne serait pas imputé l’année de réalisation des dépenses faute d’impôt sur le revenu suffisant.

Pourquoi investir en achetant un bien éligible en loi Malraux à Montpellier ou Nîmes ?

Voici un cas particulier simplifié et chiffré d’un investissement en loi Malraux :

  1. Acquisition d’un immeuble à restaurer situé dans un secteur sauvegardé avec PSMV approuvé.
  2. Acquisition du foncier : 75 000€
  3. Dépenses travaux : 320 000€, Soit :
    • – 200 000€ la première année, soit 60 000,00 € (200 000 x 30 %) à réduire de l’impôt sur le revenu de l’année.
    • – 50 000€ la seconde année, soit 15 000,00 € (50 000 x 30 %) à réduire de l’impôt sur le revenu de l’année.
    • – 70 000€ la troisième année, soit 21 000,00 € (70 000 x 30 %) à réduire de l’impôt sur le revenu de l’année. Réduction d’impôt Malraux : 96 000,00 € sur 3 ans.